Torna di moda la surroga per sganciarsi dal tasso variabile a beneficio del mutuo a rata costante o del variabile con Cap. Il costo dei mutui in Italia si attesta su livelli ancora bassi rispetto alla media degli ultimi 20 anni e in rapporto a quanto avviene negli altri Paesi europei. Allarme mutui Under 36: l’aumento dei tassi interbancari sta frenando la concessione di questi finanziamenti da parte delle banche
Linea dura della Bce. La crisi energetica e le tensioni geopolitiche hanno indotto l’Istituto di Francoforte a intervenire in maniera decisa sul costo del denaro aumentando il livello dei saggi di 75 punti base nel corso del meeting dell’8 settembre e portando così il tasso di riferimento dallo 0,50% all’1,25%. Una mossa attesa dai mercati che lascia tuttavia presagire nuovi interventi necessari a contrastare la crescita galoppante dell’inflazione. Secondo le ultime previsioni della Banca centrale europea, infatti, la crescita dei prezzi, salita ad agosto all’8,5 in Italia, dovrebbe iniziare a calare soltanto a partire dal prossimo anno (5,5% nel 2023) quando la politica monetaria inizierà a raffreddare l’economia determinando un calo della domanda e quindi dei prezzi. Uno scenario che dovrebbe tradursi in un effetto negativo sul mercato immobiliare con i valori delle case destinati a scendere in media dell’8% circa in Italia nel corso del prossimo biennio. «Si tratta solo in parte di una buona notizia per chi deve comprare una abitazione», ha spiegato Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «Il raffreddamento del mercato immobiliare, in questa situazione, va a braccetto, infatti, con la crescita attesa del costo dei mutui ipotecari determinata dall’aumento dei tassi e dalla contrazione attesa delle compravendite che dovrebbero tradursi in un ulteriore innalzamento del costo di finanziamento per l’acquisto della casa».
I tassi dei mutui oggi
Nel corso del 2022 il livello dei tassi di interesse, che all’inizio dell’anno erano ancora ai minimi storici, ha registrato un progressivo innalzamento. Lo scenario è stato velocemente rivoluzionato da una serie di eventi: la progressiva crescita dell’inflazione (ad agosto 8,5% in Italia, livello record dal 1985), le tensioni geopolitiche e il rincaro dei costi energetici. Tutto questo ha indotto la Bce a effettuare un duplice intervento sul costo del denaro. Il primo rialzo a luglio, quando la Banca Centrale Europea ha messo fine all’era dei tassi negativi con un aumento di 50 punti base, il primo dal 2011 e il doppio rispetto ai 25 centesimi preannunciati a giugno. Il secondo rialzo è arrivato a settembre: altri 75 punti base, che hanno portato il tasso Bce all’1,25%. Decisioni forti ma necessarie per assicurare il ritorno dell’inflazione verso il target del 2% nel medio periodo.
Tutto questo si è tradotto in un aumento dei tassi sui mutui. Il primo a crescere è stato l’indice IRS (detto anche Eurirs), il parametro di indicizzazione dei finanziamenti ipotecari a tasso fisso. Dopo una breve frenata registrata a luglio, l’indice è tornato a salire progressivamente tanto che a fine settembre l’IRS 10 anni è arrivato ad assestarsi al 3% rispetto allo 0,4% del mese di gennaio. Risultato, il tasso (TAN) per un mutuo a tasso fisso si attesta oggi su un valore minimo del 3% a seconda delle offerte delle banche. Che cosa deve aspettarsi, invece, chi sceglie il tasso variabile? In questo caso il valore minimo del TAN si attesta attorno all’1% grazie al fatto che l’Euribor (indice per i mutui a tasso variabile), è cresciuto più lentamente da inizio anno, passando da valori addirittura negativi a un livello positivo soltanto nel mese di agosto. «Questa differenza è destinata probabilmente a ridursi», ha spiegato Spiezia, «e si traduce al momento in una rata più bassa per chi sceglie il tasso variabile rispetto al fisso». Nonostante questo, il livello dei prestiti ipotecari presenti in Italia è ancora più basso e conveniente rispetto a quello del resto d’Europa. «Secondo l’analisi realizzata dai nostri esperti, il livello dei tassi sui finanziamenti ipotecari in Italia è più basso di oltre il 4% rispetto al picco dell’ultimo ventennio (2008), ma anche ben più basso della media registrata in molti Paesi europei», ha continuato Spiezia. «In Germania, per esempio, il tasso medio applicato sui mutui variabili si attesta al 2,87% contro l’1,47% dell’Italia. In linea con il nostro Paese anche la Francia con una media dei tassi sui mutui variabili dell’1,45%, oltre 60 punti base al di sotto della media europea (2,08%)». La ragione di questo è legata alla grande propensione degli italiani per l’acquisto della casa che si traduce in una maggiore concorrenza nel mercato dei mutui e in un generale abbassamento del livello dei costi a beneficio del mercato e dell’acquirente finale.
Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni
Come evolverà la situazione nei prossimi mesi? Come annunciato dalla governatrice della Bce, Christine Lagarde, i tassi d’interesse continueranno a crescere nei prossimi mesi determinando un innalzamento delle rate dei mutui, soprattutto a tasso variabile. «In una fase così incerta è molto difficile fare previsioni», ha ammesso Spiezia. «Bisogna valutare l’andamento dei mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire, infatti, sia in positivo che in negativo sul costo del denaro e quindi sulle rate dei mutui». Attualmente le proiezioni per i prossimi cinque anni segnano un Euribor 3 mesi (+1,23% a fine settembre 2022) pari a +1,89% a dicembre 2022, +2,19% a dicembre 2024, +2,49% a dicembre 2027.
Mutuo a tasso fisso, variabile oppure con cap?
In questo scenario, come individuare il tasso più conveniente per i mutui ipotecari? Se fino a pochi mesi fa la quasi totalità dei mutuatari sceglieva il tasso fisso, da qualche mese sta aumentando la percentuale di chi si rivolge al mutuo a tasso variabile allettato dalla rata iniziale più bassa. Ma con il rischio di veder lievitare in modo sostanziale il costo del finanziamento in caso di un aumento ulteriore del costo del denaro, come ampiamente previsto dagli analisti. E’ per questo che sono tornati sul mercato alcuni prodotti proposti dalle banche che, pur avendo un tasso variabile, permettono di tutelarsi rispetto a eventuali rialzi eccessivi dei saggi: il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare) e il mutuo con cap (tetto massimo). Quest’ultimo è il prodotto proposto con maggiore frequenza oggi dalle banche.
Quale mutuo scegliere?
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare a seconda delle necessità. Accanto ai tradizionali mutui per l’acquisto della prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e del mutuo seconda casa, esiste per esempio il mutuo “green” destinato a chi vuole comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica. Ma anche a chi compra un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia o se ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni energetiche.
Per sfruttare, invece, le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione, il Bonus Facciate o il Superbonus 110%, meglio orientarsi sul mutuo ristrutturazione oppure sul mutuo liquidità.
«In questo momento storico la surroga sta tornando in voga non tanto, come avveniva in passato, per cambiare prodotto spostandosi da una banca all’altra, ma per mettersi al riparo dall’aumento atteso della rata per chi ha già sottoscritto un mutuo a tasso variabile e adesso vuole orientarsi verso un tasso fisso, un mutuo a rata costante o un variabile con cap», ha avvertito Spiezia.
Mutuo giovani al fotofinish
Allarme rosso, infine, per i mutui under 36, molto richiesti negli ultimi anni grazie agli importanti sgravi fiscali previsti dal governo per aiutare i giovani a comprare casa. La nuova politica monetaria della Bce ha fatto lievitare i tassi interbancari rendendo di fatto non più conveniente per molti istituti di credito l’erogazione di questa tipologia di finanziamento. Soltanto poche banche continuano a proporre mutui 100% con tassi di interesse convenienti. Se si possiedono determinati requisiti (tra cui un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui) si ha la possibilità di chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap, di fare da garante di fronte alla banca che deve concedere il prestito. In alternativa, si possono valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap.
