Occhi puntati sulla prossima riunione della Bce in programma per il 15 di giugno. In quell’occasione, il direttivo di Francoforte dovrebbe dare maggiori indicazioni sulle proprie intenzioni relative all’andamento della politica monetaria alla luce della contrazione del costo della vita, sceso nel mese di maggio al 6,1%. Un valore ancora lontano rispetto al target del 2% ma certamente inferiore se confrontato con i valori a due cifre di qualche mese fa. In questo scenario, i mercati hanno iniziato a scommettere su un rallentamento della fase di rialzo dei tassi di interesse nel corso del 2023, alla luce anche delle intenzioni di stabilizzazione del costo del denaro da parte della Federal Reserve pronta a mettere fine alla fase di incremento dei saggi già a partire dalle prossime settimane. Nonostante questo, il numero uno della Bce, Christine Lagarde, ha fatto sapere di non essere pronta a fare sconti mettendo nero su bianco l’intenzione di mantenere i tassi europei su livelli alti per tutto il tempo che sarà necessario con l’intenzione di riportare il livello di inflazione verso l’obiettivo presente nel mandato della Banca centrale europea. Tutto questo determinerà un effetto concreto sul mercato dei mutui e sulla capacità delle famiglie di accendere un finanziamento ipotecario per l’acquisto di una abitazione.
I tassi dei mutui oggi
La corsa al rialzo dei tassi di interesse messa in atto dalla Bce ha generato un impatto non solo sui mutui a tasso variabile, direttamente legati a questo indice, ma anche su quelli legati agli altri indici, come Irs ed Euribor. Per il mese di giugno è atteso ancora un ritocco al rialzo del costo del denaro da parte del direttorio di Francoforte, ma le aspettative dei mercati sono per una stabilizzazione del livello dei tassi a partire dall’estate, legata anche a una riduzione delle pressioni sui prezzi che potrebbe determinare una inversione di tendenza sul fronte dei saggi già a partire dal prossimo anno. Intanto, i parametri di indicizzazione che guardano al lungo periodo come l’IRS (indice di riferimento per i mutui a tasso fisso) iniziano a scontare una frenata. L’indicatore a lungo termine, ovvero 25 e 30 anni, presenta infatti oggi un valore più basso, rispettivamente +2,8% e +2,6%, rispetto allo stesso parametro del medio periodo. Una situazione anomala se si pensa che oggi un mutuo a 30 anni da 100.000 euro con TAN +3,25% determina una rata di 435 euro, mentre un mutuo a 20 anni per la stessa cifra e TAN +3,6% presenta una rata di 582 euro, quindi circa 150 euro in più. Contrariamente all’Eurirs, l’Euribor, l’indice più diffuso per i mutui a tasso variabile, è aumentato più lentamente nel corso del 2022, passando dal terreno negativo a quello positivo soltanto nel mese di agosto, quando ha cominciato la sua corsa al rialzo. A fine estate 2022 la differenza tra fisso e variabile ha cominciato a ridursi gradualmente finché la forbice tra i due valori è diventata pressoché inesistente. Anzi: oggi l’Euribor a un mese vale +3,2%, quello a 6 mesi +3,7%, e l’Euribor a un anno +3,8%. Di conseguenza, il tasso variabile (TAN) sfiora oggi il 4%, con una considerevole differenza rispetto al tasso fisso. Ma è lecito attendersi che la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile salga ancora.
«Tenendo presente che il valore medio della rata negli ultimi 12 mesi ha registrato un aumento di oltre 200 euro, chi è in possesso di questo tipo di finanziamento può valutare la possibilità di rinegoziare il mutuo, passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi, come previsto dalla legge di bilancio per il 2023, oppure chiedere una surroga verso il tasso fisso a un nuovo istituto di credito, in modo da mettersi al riparo dal rischio di ulteriori rialzi», ha avvertito Angelo Spiezia, Amministratore Delegato di Telemutuo.
Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni
Quale sarà l’evoluzione nei prossimi mesi? Secondo le previsioni dell’Ufficio Studi di Telemutuo i tassi d’interesse non avranno più l’andamento galoppante visto finora, ma per il 2023 sarà comunque difficile ipotizzare una discesa del costo del denaro.
È anche vero che, in una fase così delicata, è molto difficile fare previsioni a lungo termine e bisogna quindi valutare attentamente i mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo che in negativo. Le proiezioni per i prossimi 5 anni al momento segnano un Euribor 3 mesi, oggi intorno al 3,5%, pari a +3,56% a dicembre 2023, +2,68% a dicembre 2025, +2,76% a dicembre 2027, +2,71% a dicembre 2028.
«Comprare casa resta ancora conveniente, perché in generale stiamo parlando di tassi d’interesse vantaggiosi rispetto all’andamento storico, come emerge dal rapporto mensile dell’Abi (Associazione banche italiane)», continua Spiezia. «Ad aprile 2023 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 4,03% (a febbraio 2023 era 3,79%, a dicembre 2021 1,74%), ma a fine 2007 era addirittura del 5,72%. La grande propensione degli italiani all’acquisto dell’abitazione, sia per uso proprio sia come investimento, potrebbe eventualmente favorire nei prossimi mesi una maggiore concorrenza nel mercato dei mutui e un abbassamento dei prezzi nel settore immobiliare».
Mutuo a tasso fisso o variabile?
In questo scenario come individuare il tasso più conveniente? Oggi la maggior parte dei mutuatari si rivolge verso il tasso fisso per tutelarsi dal rischio di possibili, ulteriori rialzi della rata a seguito dell’aumento atteso del costo del denaro in Europa.
«Anche se il costo del mutuo a tasso fisso è più che triplicato in 12 mesi, si attesta su livelli ancora molto lontani rispetto a quelli osservati prima del 2010», ha avvertito Spiezia. «Il discorso vale a maggior ragione se si considera l’attuale contesto inflattivo: negli ultimi 10 anni, infatti, i tassi fissi si sono mantenuti sempre al di sopra rispetto alla svalutazione del denaro, e solo negli ultimi mesi si è verificata questa situazione anomala in cui il livello dei saggi risulta nettamente inferiore rispetto al tasso di inflazione».
Oltre al tasso variabile puro, sul mercato sono comunque disponibili alcune soluzioni alternative, che, pur avendo un tasso variabile, permettono di limitare e gestire gli aumenti del costo del denaro, ovvero il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo con cap (tetto massimo), il mutuo misto o con opzione.
Le altre tipologie di mutuo
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare al momento della scelta della tipologia ideale per finanziare l’acquisto di una casa o la sua ristrutturazione. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste il mutuo green, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia, oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni. Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus 110%, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.
Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, esiste sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che, in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può rappresentare la strada da percorrere per chi vuole tutelarsi dal rischio di nuovi aumenti dei tassi passando a un mutuo a tasso fisso o a un variabile con cap.
Mutuo giovani ultima chiamata
Per i giovani in cerca di una casa è invece il momento di stringere i tempi, perché parte delle agevolazioni previste dal governo per gli under 36 è in scadenza.
Il 30 giugno termina la possibilità di chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura introdotta dalla legge di bilancio 2023, a cui possono accedere gli under 36 (ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori) che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Per poter presentare la richiesta a Consap entro il 30 giugno è però necessario avere già individuato l’immobile ed avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.
Per gli under 36 è comunque prevista per tutto il 2023 l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di rogito, il riconoscimento di un credito d’imposta per chi compra da impresa soggetta ad Iva e l’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo. In alternativa, i giovani possono valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap.
Fondo Gasparrini per i mutui prima casa
Un’altra novità riguarda il Fondo Gasparrini. Come già successo nella prima fase dell’emergenza Covid-19, anche per il 2023 la possibilità di accesso è stata allargata a una platea più ampia, grazie a uno stanziamento di 430 milioni di euro. Attraverso questo fondo possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro, i liberi professionisti o le partite Iva con difficoltà economiche, le cooperative edilizie.
Mutuo rinegoziabile da variabile a fisso
Con il 2023 è tornata in vigore, infine, una legge del 2012, che prevede la possibilità di rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso. Un’opzione prevista solo su finanziamenti fino a 200mila euro, per mutuatari con Isee non superiore a 35mila euro e senza ritardi nei pagamenti. Infine, è possibile godere di uno sconto fiscale del 50% sull’Iva per l’acquisto dalle imprese costruttrici di abitazioni in classe energetica A e B, effettuato entro il 31 dicembre 2023.
