“Il Consiglio direttivo è determinato ad assicurare il ritorno tempestivo dell’inflazione all’obiettivo del 2% a medio termine. In base alla sua attuale valutazione, ritiene che i tassi si collochino su livelli che, mantenuti per un periodo sufficientemente lungo, forniranno un contributo sostanziale al conseguimento di tale obiettivo”. Un messaggio che lascia poco spazio all’interpretazione quello inviato dalla Bce ai mercati a margine dell’ultima riunione con cui si è deciso di mantenere invariato il costo del denaro in Europa al 4,50%. In effetti, nonostante il progressivo calo dell’inflazione, scesa a fine 2023 al 2,9% a livello Ue, la missione del direttorio di Francoforte di centrare il target del 2% non è stato ancora raggiunto. D’altro canto, tuttavia, il taglio delle previsioni sulla crescita economica della zona euro non lasciano spazio all’indecisione facendo pressing per un intervento di politica monetaria in grado di far ripartire la locomotiva Europa. “E’ probabile che l’economia della zona euro sia stagnante nell’ultimo trimestre del 2023 e debole nel primo del 2024. Ma alcuni indicatori puntano a una ripresa più in là nell’anno. L’inflazione, scesa a 2,9% a dicembre, calerà ancora nel 2024”, ha assicurato al termine della riunione del consiglio direttivo la presidente della Banca centrale europea Christine Lagarde lasciando aperta una speranza per un taglio dei tassi di interesse entro l’inizio dell’estate. Tutto questo, a patto che le tensioni geopolitiche in Ucraina, Palestina e adesso anche nel Mar Rosso, non mettano in discussione la tenuta dei prezzi nel Vecchio continente. In questo contesto, i mercati hanno già iniziato a scontare una possibile diminuzione del livello dei saggi europei con evidenti vantaggi per i sottoscrittori di nuovi mutui o per chi si rivolge alla surroga per migliorare le condizioni di un finanziamento sottoscritto in precedenza.
I tassi dei mutui oggi
Nell’ultimo anno e mezzo, i 10 rialzi dei tassi decisi dalla Banca Centrale Europea hanno avuto un impatto importante su tutti i mutui casa, non solo quelli variabili direttamente legati al tasso Bce, ma anche quelli legati agli altri indici, Irs ed Euribor, che sono cresciuti rapidamente, per poi iniziare a rallentare assestandoci in una lunga fase di plateau. Fino a quando, a fine 2023, sono arrivati i primi segnali di cambiamento, con la speranza che nel 2024 il calo possa proseguire in modo più marcato.
Questa inversione di rotta è evidente soprattutto se si guarda ai parametri di indicizzazione di lungo periodo, in particolare l’Irs, l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso, il primo ad aumentare nella primavera 2022, per poi stabilizzarsi attorno al 3% fino a dicembre 2023, quando ha iniziato a invertire la rotta. Se a fine gennaio 2022 l’Irs 10 anni valeva 0,4%, ad aprile 2023 2,9%, a inizio novembre si attestava su 3,25%, a inizio febbraio è sceso a 2,57%.
Lo stesso si può dire per l’Irs 20 anni, che a fine febbraio 2023 segnava 3%, a inizio novembre 3,28% e ora 2,60%. Mentre gli Irs che guardano al futuro più lontano, ovvero 25, 30 e 40 anni, presentano un valore ancora più basso, rispettivamente 2,49%, 2,41% e 2,25%, segno ulteriore della fiducia in un prossimo rallentamento dei tassi. Una situazione anomala rispetto al solito: normalmente i finanziamenti a lunga e lunghissima durata sono infatti i più costosi.
Risultato? Un mutuo a tasso fisso attualmente parte da un Tan attorno al 2,55% (durata fino a 30 anni e LTV fino all’80%), grazie a interessanti campagne promozionali che premiano aspetti come la classe energetica elevata (A, B o C), per cui sono previste importanti riduzioni sullo spread e sulle spese di istruttoria.
«Oggi un mutuo ventennale di 100.000 euro con Tan 2,55% comporta una rata di 532,34 euro, mentre uno trentennale per la stessa cifra e lo stesso Tan determina una rata di 397,73 euro», ha spiegato Andrea Pennato, amministratore delegato di Telemutuo.it. «In questa situazione, anche chi potrebbe permettersi di pagare una rata più elevata con un mutuo di media durata, dovrebbe considerare la possibilità di stipulare un finanziamento a lunga durata e accantonare mensilmente la quota risparmiata. Procedendo poi con estinzioni parziali o totali, che hanno costo zero, si potrà chiudere il prestito prima della sua naturale scadenza, con un buon risparmio complessivo sugli interessi».
Contrariamente all’Eurirs, l’Euribor, l’indice più diffuso per i mutui a tasso variabile, è cresciuto più lentamente nel corso del 2022, per poi cominciare la sua corsa al rialzo. A fine estate 2022 la differenza tra fisso e variabile si è ridotta gradualmente, finché la forbice tra i due valori è diventata inesistente prima di aumentare in direzione opposta: una situazione piuttosto anomala dato che il tasso variabile di solito è inferiore al tasso fisso. Oggi l’indice risulta sostanzialmente stabile o leggermente in discesa nel caso della scadenza a 6 e 12 mesi: l’Euribor 1M vale 3,87%, l’Euribor 3M 3,90%, l’Euribor 6M 3,83%, l’Euribor 12M 3,57%.
«In futuro la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile è destinata probabilmente a calare», ha continuato Pennato. «Una notizia molto attesa dai mutuatari che in passato hanno acceso questo tipo di prestiti e che hanno dovuto affrontare un incremento medio di almeno 200 euro in 18 mesi, ma sulla quale non ci sono certezze. Si può quindi chiedere alla propria banca la disponibilità di rinegoziare il tasso del mutuo, passando da variabile a fisso, oppure richiedere a un nuovo istituto di credito una surroga verso il tasso fisso, a maggior ragione ora che l’Irs è in ribasso».
Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni
Quale sarà l’evoluzione nei prossimi mesi? Molto dipenderà dall’andamento dell’inflazione, che sta calando, anche se a gennaio in Italia si è verificato un lieve rimbalzo (0,8% su base annua) rispetto a dicembre (0,7%). E in Europa? L’andamento dei prezzi nell’area euro è risultato in diminuzione a gennaio (2,8%), dopo una leggera accelerazione registrata a dicembre 2023. Uno scenario che ha un po’ raffreddato gli entusiasmi degli analisti, che speravano in un possibile taglio del costo del denaro da parte di Francoforte già in primavera. È anche vero che, in una fase così delicata in cui alla guerra tra Russia e Ucraina si sono aggiunti il conflitto tra Israele ed Hamas, e le tensioni con gli Houti nel Mar Rosso, è molto difficile fare previsioni a lungo termine.
Comprare casa resta tuttavia conveniente. In generale i tassi d’interesse appaiono infatti vantaggiosi rispetto all’andamento storico, come emerso dal rapporto mensile dell’Abi (Associazione banche italiane): a dicembre 2023 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è stato pari al 4,42%, più del doppio rispetto al 2,05% di giugno 2022, ma a fine 2007 si attestava addirittura al 5,72%.
Mutuo a tasso fisso o variabile?
In questo scenario come individuare il tasso più conveniente? Oggi la maggior parte dei mutuatari (97% del totale) rivolge l’attenzione verso il tasso fisso che rappresenta la soluzione ottimale. In base alle analisi dell’Ufficio Studi di Telemutuo.it, infatti, tra metà novembre e metà dicembre 2023 il Tan più vantaggioso per i mutui a tasso fisso è passato dal 3,67% al 3,05% determinando un effetto economico significativo per chi deve accendere un finanziamento ipotecario, pari a quasi 24.000 euro di risparmio sul costo di un mutuo da 200.000 euro in 30 anni.
Intanto il tasso variabile puro, negli scorsi mesi quasi abbandonato dagli italiani, ha ricominciato a essere ripreso in considerazione da qualcuno, pur rimanendo un’opzione dedicata agli investitori più ottimisti, che credono nella discesa imminente del costo del denaro e che sono comunque disposti a correre il rischio dell’incertezza.
«Per chi vuole limitare la variabilità ed essere più cauto, sul mercato sono disponibili soluzioni alternative, sempre a tasso variabile, come il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo misto o con opzione e il mutuo con cap (tetto massimo)», ha aggiunto Pennato. «Quest’ultima formula, in particolare, può essere interessante, a patto che, oltre al cap, la banca non inserisca anche il floor, ovvero un livello minimo sotto cui il Tan non può scendere: in questo modo il mutuatario non potrebbe recuperare il guadagno che oggi perderebbe rispetto alla scelta del tasso fisso. Inoltre, va considerato bene lo spread applicato dalla banca, perché un valore particolarmente elevato potrebbe rendere poco conveniente la scelta di avere una garanzia come il cap».
Le altre tipologie di mutuo
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare al momento della scelta del rimborso ideale per finanziare l’acquisto di una casa o la sua ristrutturazione. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste il mutuo green, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia, oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni. Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus 110%, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.
Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, esiste sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che, in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può rappresentare una strada percorribile per chi, di fronte al tasso variabile ancora elevato, vuole risparmiare passando a un mutuo a tasso fisso. In questo periodo, tra l’altro, in caso di surroga su immobile con classe energetica A o B o C è possibile approfittare di offerte particolarmente convenienti, con il tasso fisso che parte dal 2,55%.
In base alle analisi dell’Ufficio Studi di Telemutuo.it, per un mutuo da 25 o 30 anni di valore compreso tra i 110.000 e i 200.000 euro, acceso anche solo un anno fa, il risparmio complessivo che si può ottenere al termine della durata del finanziamento surrogando il vecchio mutuo con uno attualizzato ai tassi vigenti si attesta oggi tra gli 11.600 e i 28.000 euro.
«L’impatto dell’inversione della curva dell’Irs sul costo dei mutui è davvero consistente», continua Andrea Pennato. «In appena dodici mesi è infatti possibile ottenere un risparmio cumulato che arriva a superare il 10% del costo di finanziamento per l’acquisto della abitazione. Un motivo in più per continuare a scegliere il fisso rispetto al variabile in questa fase di mercato».
Mutuo giovani, scadenza rimandata a fine anno
Per i giovani in cerca di una casa ci sono buone notizie: le agevolazioni previste dal governo per gli Under 36 sono state confermate per tutto il prossimo anno, come previsto dalla manovra 2024 (comma 7, articolo 1 della legge di Bilancio, n. 213/2023), e sono state estese anche alle famiglie numerose, oltre alle altre categorie prioritarie già previste. Il 31 dicembre 2024 è il nuovo termine massimo per chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 (ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori) che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore Isee non superiore a 40.000 euro annui.
Per poter presentare la richiesta a Consap entro il 31 dicembre è però necessario avere già individuato l’immobile ed avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.
Con il 2024, invece, gli under 36 non potranno più godere dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dall’imposta sostitutiva del mutuo in sede di rogito, né potranno avere il riconoscimento di un credito d’imposta per l’acquisto da impresa soggetta a Iva. I giovani che non hanno accesso alle facilitazioni possono comunque valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età.
Fondo Gasparrini per i mutui prima casa
Una possibilità importante per i mutuatari che dovessero trovarsi in difficoltà riguarda il Fondo Gasparrini – Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate mutui prima casa, attraverso il quale possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro.
Sconto fiscale per case green
Come già anticipato, per le abitazioni in classe energetica A, B e C si può stipulare un mutuo green, in questo momento particolarmente interessante, ancor più in caso di surroga: sulla scia del gradimento riscosso dagli immobili con prestazioni energetiche elevate, infatti, vari istituti di credito hanno avviato campagne promozionali che prevedono una riduzione dello spread pari a 0,35-0,45% rispetto al tradizionale sconto di 0,10%. Un’offerta che si rivela conveniente, soprattutto sul lungo periodo: considerando per esempio un mutuo da 100.000 euro con durata 20 o 30 anni si può ottenere una riduzione della rata anche di 30 euro al mese, che alla fine del piano di ammortamento porterà ad un risparmio complessivo di circa 7-8.000 euro.
Mutui, l’oblio oncologico è legge
Infine, il 5 dicembre è arrivata l’approvazione della legge sull’oblio oncologico: una notizia molto attesa dalle persone che in passato hanno avuto una patologia oncologica e che finora trovavano numerose difficoltà per l’ottenimento di un mutuo casa, così come per la partecipazione ai concorsi pubblici o per l’accesso all’adozione di un bambino. In tutte queste situazioni la nuova legge offre un’importante tutela, prevedendo il divieto di richiedere informazioni su una pregressa patologia oncologica dopo 10 anni dal termine dei trattamenti in assenza di recidiva di malattia in questo periodo. Il limite viene abbassato a 5 anni per le persone con diagnosi antecedente ai 21 anni.
