La Bce dà appuntamento a giugno per il taglio dei tassi. Dopo quattro meeting conclusi con un nulla di fatto, i banchieri centrali europei hanno lasciato intravedere uno spiraglio per un futuro intervento sui saggi Ue. Nell’ultima riunione della Bce, infatti, la presidente della Bce, Christine Lagarde, ha mostrato ottimismo sull’andamento dell’inflazione della zona euro lasciando intravedere un possibile intervento sul costo del denaro all’inizio dell’estate. “Anche se gran parte degli indicatori d’inflazione sono ulteriormente rallentati, restano pressioni inflazionistiche interne, specialmente la crescita dei salari”, ha sottolineato Lagarde. “Siamo nel mezzo del processo di disinflazione, facciamo buoni progressi e siamo più fiduciosi ma non siamo ancora sufficientemente sicuri del ritorno dell’inflazione all’obiettivo. Servono più dati che arriveranno nei prossimi mesi, ne sapremo di più ad aprile e molto di più a giugno”. Secondo le stime del board di Francoforte, infatti, la crescita dei prezzi in Europa dovrebbe attestarsi alla fine del 2024 al 2,3%, quasi mezzo punto percentuale in meno rispetto alle previsioni precedenti (2,7%), per poi spingersi al 2% nel 2025 fino a portarsi all’1,9% l’anno successivo. “I tassi si collocano su livelli che, mantenuti per un periodo sufficientemente lungo, forniranno un contributo sostanziale al ritorno dell’inflazione all’obiettivo del 2%”, ha aggiunto Lagarde per cui le decisioni future del Consiglio direttivo assicureranno che i saggi di riferimento vengano fissati su livelli sufficientemente restrittivi finché necessario “continuando a seguire un approccio guidato dai dati nel determinare livello e durata adeguati della restrizione”.
Cosa ne consegue in termini di convenienza della rata del mutuo?
“Grazie a interessanti campagne promozionali che premiano aspetti come la classe energetica elevata (A, B o C), oggi è possibile sottoscrivere un mutuo a tasso fisso con un TAN del 2,55% (durata fino a 30 anni e LTV fino all’80%), oltre ad avere spese di istruttoria ridotte”, ha spiegato Andrea Pennato, Amministratore Delegato di TeleMutuo.it. “Per un mutuo di 100.000 euro con durata di 20 anni il TAN si attesta al 2,55%. Questo si traduce in una rata mensile di 532 euro; mentre lo stesso mutuo con durata 30 anni prevede una rata mensile di poco inferiore ai 400 euro”. Questo vuol dire che, anche potendosi permettere una rata più elevata con un mutuo di media durata, può essere più conveniente stipulare un finanziamento di lunga durata e accantonare mensilmente la quota risparmiata. Procedendo poi con estinzioni parziali o totali, che hanno costo zero, si potrà chiudere il prestito prima della sua naturale scadenza, con un netto risparmio complessivo sugli interessi futuri.
E cosa dire per il mutuo a tasso variabile? Contrariamente all’Eurirs, l’Euribor, l’indice utilizzato dalla maggioranza delle banche per calcolare la rata dei mutui a tasso variabile, era cresciuto più lentamente nel corso del 2022, per poi cominciare una corsa più decisa al rialzo. A fine estate 2022, la differenza tra tasso fisso e tasso variabile si era ridotta gradualmente, finché la forbice tra i due valori è diventata quasi inesistente e poi è addirittura aumentata in direzione opposta: anche in questo caso, è piuttosto anomalo vedere i tassi variabili al di sopra dei tassi fissi, ma si tratta di una situazione che perdura da tempo.
“Con molta probabilità, viste le prossime stime dell’Euribor, la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile sarà destinata a diminuire e questa sarebbe una notizia molto attesa dai mutuatari che in passato hanno acceso un mutuo indicizzato e che hanno dovuto affrontare un incremento medio di almeno 200 euro in soli 18 mesi”, ha continuato Pennato. “Ma è sempre possibile chiedere alla propria banca di rinegoziare le condizioni del finanziamento, passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi. Oppure optare per una surroga e scegliere un mutuo a tasso fisso con un altro istituto di credito, a maggior ragione ora che l’IRS è in ribasso. Ma anche in questo caso, è importante informarsi sulle proiezioni future dei tassi Euribor”.
Comprare casa resta tuttavia conveniente
In generale, gli attuali tassi dei mutui appaiono oggi ancora vantaggiosi rispetto all’andamento storico, come emerge dal rapporto mensile dell’Abi (Associazione banche italiane), secondo cui, a dicembre 2023, il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 4,42%, più del doppio rispetto al 2,05% di giugno 2022, ma a fine 2007 era addirittura del 5,72%. Non solo: si è trattato del primo dietrofront dei tassi sui mutui dopo 2 anni di rialzi, a conferma dell’effetto positivo delle aspettative dei mercati per il futuro (a dicembre 2022 era pari al 3,01%). Come individuare allora il tasso più conveniente in questo momento storico?
“La maggior parte dei mutuatari rivolge l’attenzione verso il tasso fisso che rappresenta la soluzione ottimale, a maggior ragione adesso che l’indice IRS è in calo”, sottolineano dall’Ufficio Studi di TeleMutuo.it secondo cui, su un finanziamento di 200.000 euro in 30 anni è possibile oggi risparmiare interessi per circa 30.000 euro rispetto alle condizioni applicate dalle banche soltanto a metà novembre 2023.
Intanto, il tasso variabile puro, che negli scorsi mesi è stato quasi del tutto abbandonato dagli italiani, ricomincia a essere preso in considerazione, anche se rimane un’opzione per i più ottimisti che credono fermamente nella discesa imminente del costo del denaro e che sono comunque disposti a correre il rischio dell’incertezza.
Per chi invece vuole limitare la variabilità ed essere più cauto, sul mercato sono disponibili soluzioni alternative, sempre a tasso variabile, come il mutuo a rata costante (in cui non è il tasso, ma è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo misto o con opzione e il mutuo con cap (tetto massimo). Quest’ultima formula, in particolare, può essere interessante, a patto che, oltre al cap, la banca non inserisca anche il floor, ovvero un livello minimo sotto cui il TAN non può scendere: in questo modo il mutuatario non potrebbe recuperare il guadagno che oggi perderebbe rispetto alla scelta del tasso fisso. Inoltre, va considerato bene lo spread applicato dalla banca, perché un valore particolarmente elevato potrebbe rendere poco conveniente la scelta di avere una garanzia come il cap. Si tratta comunque di prodotti da valutare con la massima attenzione, considerando la propria situazione personale e il contesto generale.
Quale mutuo scegliere?
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica c’è il mutuo green indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni.
Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.
Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, c’è sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può essere una strada percorribile per chi, di fronte al tasso variabile ancora elevato, vuole risparmiare passando ad un mutuo a tasso fisso. In questo periodo, tra l’altro, in caso di surroga su immobile con classe energetica A o B o C è possibile approfittare di offerte particolarmente convenienti, con il tasso fisso che parte dal 2,55%. Inoltre, la novità è che alcuni istituti di credito hanno introdotto la possibilità di surrogare anche i mutui concessi con garanzia Consap.
In futuro, lo strumento della surroga, che ricordiamo essere gratuito per il mutuatario, sarà sempre disponibile per tornare (o passare per la prima volta) al tasso variabile, se quest’ultima soluzione dovesse diventare più conveniente.
“Eventualmente – suggerisce Pennato – esiste anche la possibilità di sottoscrivere un mutuo con tasso rinegoziabile che, per contratto, offre la possibilità al mutuatario di rivedere le condizioni del proprio finanziamento a scadenze predeterminate di 5 o 10 anni a seconda delle offerte delle singole banche”.
Mutuo giovani con Consap fino a dicembre 2024
I giovani in cerca di una casa possono beneficiare delle agevolazioni previste dal governo per gli under 36 attraverso il Fondo Consap, che sono state confermate per tutto il prossimo anno, come previsto dalla manovra 2024 (comma 7, articolo 1 della legge di Bilancio, n. 213/2023), ed estese anche alle famiglie numerose. Un aiuto importante, se si considera che nel 2022 un mutuo su quattro è stato stipulato grazie alla garanzia statale.
Il 31 dicembre 2024 è quindi l’attuale termine massimo per chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 e le altre categorie prioritarie previste, tra cui anche i nuclei monogenitoriali con figli minori, purché in possesso di determinati requisiti, in primis un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui, salvo per le famiglie numerose dove questo limite è aumentato in funzione dei figli a carico.
Per poter presentare la richiesta a Consap, è necessario avere già individuato l’immobile ed avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare. Ma attenzione: nel 2024, gli under 36 non possono più godere dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dall’imposta sostitutiva del mutuo in sede di rogito notarile, né possono avere il riconoscimento di un credito d’imposta per l’acquisto da impresa soggetta ad Iva. I giovani che non hanno accesso alle facilitazioni possono comunque valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età.
Fondo Gasparrini per i mutui prima casa
Una possibilità importante per i mutuatari che dovessero trovarsi in difficoltà riguarda il Fondo Gasparrini – Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate mutui prima casa, attraverso il quale possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro.
Mutui vantaggiosi per le case green
Come già anticipato, per le abitazioni in classe energetica A, B e C si può stipulare un mutuo green, in questo momento particolarmente interessante, ancor più in caso di surroga: sulla scia del gradimento riscosso dagli immobili con prestazioni energetiche elevate, infatti, vari istituti di credito hanno avviato campagne promozionali che prevedono una riduzione dello spread pari a 0,35-0,45% rispetto al tradizionale sconto di 0,10%. Un’offerta che si rivela conveniente, soprattutto sul lungo periodo: considerando per esempio un mutuo da 100.000 euro con durata 20 o 30 anni si può ottenere una riduzione della rata anche di 30 euro al mese, che alla fine del piano di ammortamento porterà ad un risparmio complessivo di circa 7-8.000 euro.
