Continua la spinta al rialzo dei tassi di interesse

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Secondo le dichiarazioni di Christine Lagarde il costo del denaro dovrebbe salire di un altro 50% a marzo

A un anno esatto dall’inizio delle ostilità tra Russia e Ucraina, il mercato sembra fortemente in bilico tra un livello di inflazione che non accenna a diminuire e una crisi economica in fase di assestamento. A farne le spese, i futuri acquirenti di abitazioni che negli ultimi dodici mesi hanno dovuto fare i conti il forte rialzo del costo del denaro che si è riversato, a sua volta, sui costi di finanziamento dei mutui ipotecari. Lasciati alle spalle quasi 15 anni di costo del denaro prossimo a zero, a partire dal mese di luglio dello scorso anno, infatti, la Banca centrale europea (Bce) ha iniziato a intervenire sul costo del denaro attraverso cinque interventi di politica monetaria restrittiva che hanno portato il livello dei tassi Ue al 3% all’inizio del mese di febbraio. Decisioni forti ma necessarie per assicurare il ritorno dell’inflazione verso il livello target del 2% rispetto al 10% registrato a gennaio 2023, in leggero rallentamento se confrontato con l’11,6% di dicembre 2022. Ma i giochi non sono ancora finiti. Stando almeno alle dichiarazioni del numero uno della Bce, Christine Lagarde che in occasione dell’ultimo meeting del direttivo di Francoforte ha annunciato un prossimo intervento espansivo di 50 punti base atteso per la riunione della Banca centrale europea in programma per il 16 marzo prossimo.

I tassi dei mutui oggi

Il rialzo dei tassi atteso per metà marzo sta già generando, tuttavia, un impatto non solo sui mutui a tasso variabile, direttamente legati a questo indice, ma anche su quelli legati all’indice Euribor, che si muove di conseguenza e che presenta adesso un valore compreso tra 2,4% (Euribor 1M) e 3,6% (Euribor 1A). Un andamento destinato a tradursi in nuovi incrementi sul fronte della rata mensile dei finanziamenti a tasso variabile rispetto ai valori di oggi, calcolando che negli ultimi 12 mesi l’aumento medio si è attestato al di sopra dei 200 euro.

Diversa la situazione per i mutui a tasso fisso indicizzati all’indice IRS, il primo tasso d’interesse a crescere nella primavera 2022 per poi stabilizzarsi. A fine gennaio 2022, per esempio, l’IRS 10 ANNI valeva +0,4%, mentre oggi si attesta sul +3,1%. Risultato: un mutuo a tasso (TAN) fisso attualmente parte dal 3,2% (3% per i prodotti destinati agli under 36), a seconda delle offerte più o meno vantaggiose delle banche (in alcuni casi si scende anche sotto la soglia del 3%).

Secondo una simulazione realizzata dall’Ufficio Studi di Telemutuo comparando due importi di mutuo rispettivamente di 100.000 e 140.000 euro e mettendo a confronto la prima rata pagata a gennaio 2022 (quando il livello dell’Irs si trovava allo 0,63% rispetto a quella del mese di febbraio 2023) con un’Irs salito al 2,72% (+400% rispetto al valore di un anno prima), è risultato che nel caso del mutuo da 100.000 euro, a fronte di un aumento di rata del 23,7% (pari a +111,97), la quota interessi da imputare all’incremento di spread è stata di 18,3 euro equivalente ad appena il 3% del valore della nuova rata. Situazione molto simile anche per il mutuo di 140.000 euro che equivale al valore medio dei finanziamenti ipotecari accesi nel corso dell’ultimo anno. In questo caso, l’analisi di Telemutuo ha messo in luce un incremento di rata legato all’aumento dello spread pari a 25,6 euro che equivale al 3,1% del valore della nuova rata.

Capitale €

Durata

Spread %

Irs %

TAN %

Rata   €

Interessi totali su prima rata €

Quota interessi per solo Irs €

Quota interessi per solo spread €

Differenza €

Gen-22

100.000

20 anni

0,63%

0,63%*

1,26

471,59

105

52,5

52,5

Feb-23

100.000

20 anni

0,85%

2,72%**

3,57

583,56

297,5

226,66

70,83

18,33

Gen-22

140.000

20 anni

0,63%

0,63%

1,26

660

147

73,5

73,5

Feb-23

140.000

20 anni

0,85%

2,72%

3,57

816,99

416,5

317,33

99,16

25,66

Note:

* Irs 20 anni al 18 gennaio 2022

** Irs 20 anni al 6 febbraio 2023

Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni

Quale sarà l’evoluzione nei prossimi mesi? Probabilmente i tassi d’interesse continueranno a crescere ancora considerato che l’inflazione è elevata e lo scenario geopolitico è decisamente incerto: per il 2023 difficilmente si potrà ipotizzare una discesa del costo del denaro.

È anche vero che, in una fase così delicata, è molto difficile fare previsioni a lungo termine, bisogna quindi valutare attentamente i mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo che in negativo. Gli analisti ipotizzano che l’indice Euribor possa arrivare al 3% entro l’estate 2023, mentre le proiezioni per i prossimi 5 anni segnano un Euribor 3 mesi pari all’incirca al 3,3% a dicembre 2023, 2,3% a dicembre 2025, 2,4% a dicembre 2027.

“Comprare casa resta ancora conveniente perché stiamo parlando di tassi d’interesse, comunque vantaggiosi rispetto all’andamento storico, come emerge dal rapporto mensile dell’Abi”, sottolinea Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. “A gennaio 2023 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 3,53% (a dicembre 2022 era 3,01%, a dicembre 2021 1,74%), ma a fine 2007 era addirittura del 5,72%. La grande propensione degli italiani all’acquisto dell’abitazione, sia per uso proprio sia come investimento, potrebbe eventualmente favorire nei prossimi mesi una maggiore concorrenza nel mercato dei mutui e un abbassamento dei prezzi nel settore immobiliare”.

Mutuo a tasso fisso o variabile?

In questo scenario come individuare il tasso più conveniente? Se fino a un anno fa la quasi totalità dei mutuatari sceglieva il fisso, nel corso del 2022 è aumentata la domanda di tasso variabile, soprattutto tra gli ottimisti che vedevano nell’impennata dei tassi un fenomeno momentaneo. Oggi la maggior parte dei mutuatari rivolge di nuovo l’attenzione verso il tasso fisso, non tanto per risparmiare quanto per tutelarsi dal rischio di possibili, ulteriori stangate.

“Quella del tasso fisso è in questo momento la soluzione ottimale perché, pur essendo il suo valore più che triplicato in 12 mesi, siamo comunque molto lontani dai livelli precedenti al 2010”, conferma Spiezia. “Il discorso vale a maggior ragione se si considera l’attuale contesto inflattivo: negli ultimi 10 anni, infatti, i tassi fissi si sono mantenuti sempre al di sopra rispetto alla svalutazione del denaro, e solo negli ultimi mesi si è verificata questa situazione inusuale in cui sono nettamente inferiori rispetto al livello di inflazione”.

Una simulazione dell’Ufficio Studi di Telemutuo basata sui future sull’Euribor a 3 mesi maggiorati di uno spread dell’1%, mostra in modo inequivocabile la convenienza di un mutuo a tasso fisso rispetto al variabile.

I consulenti del credito hanno ipotizzato l’accensione di un finanziamento medio del valore di 140.000 euro e durata di 20 anni che abbia iniziato l’ammortamento a gennaio 2023. Nel caso di un tasso fisso, la rata costante ammonterebbe a 815,50 euro al mese. Per il variabile, infatti, dopo una prima rata più bassa e pari a 805 euro, nel mese di giugno 2023 il costo andrebbe progressivamente a crescere nel corso dei mesi arrivando a toccare un massimo di 873 euro nel giugno del 2023 con un aggravio di spesa di ben 57,50 euro (+7%) rispetto alla rata del tasso fisso.

Previsioni Euribor + spread 1%

Capitale residuo €

Rata

dovuta €

Gen-23

3,40%

140.000

805

Giu-23

4,35%

137.534

873

Gen-24

4,26%

135.268

866

Giu-24

3,83%

132.930

837

Gen-25

3,51%

130.436

815

Giu-25

3,38%

127.813

807

Gen-26

3,31%

125.111

803

Giu-26

3,32%

122.346

803

Gen-27

3,35%

119.537

805

Giu-27

3,39%

116.689

807

Gen-28

3,42%

113.802

809

Fonte: Ufficio studi Telemutuo

Immaginando uno scenario ulteriormente peggiorativo rispetto a quanto previsto, con un tasso Euribor in rialzo fino al 4,65%, un mutuo a tasso fisso attorno al 4% rappresenterebbe comunque un’ottima scelta per mantenere il pieno controllo sulla rata. Appena si verificherà una riduzione del costo del denaro sarà possibile approfittare dello strumento della surroga per tornare a un tasso variabile o per rinegoziare il proprio tasso fisso.

Oltre al tasso variabile puro, sono comunque presenti sul mercato alcune soluzioni alternative, che, pur avendo un tasso variabile, permettono di limitare e gestire gli aumenti, ovvero il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo con cap (tetto massimo), il mutuo misto o con opzione.

Le altre tipologie di mutuo

Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare al momento della scelta della tipologia ideale per finanziare l’acquisto di una casa o la sua ristrutturazione. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste il mutuo green, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia, oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni. Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus 110%, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.

Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, esiste sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che, in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può rappresentare la strada da percorrere per chi vuole tutelarsi dal rischio di nuovi aumenti dei tassi passando a un mutuo a tasso fisso o a un variabile con cap.

Mutuo giovani: torna il tasso fisso al 100%

Notizie positive, inoltre, per quanto riguarda i mutui per under 36, molto richiesti negli ultimi anni, grazie agli importanti sgravi fiscali previsti dal governo per aiutare i giovani a comprare casa. Con un emendamento al Decreto Aiuti-ter, il governo ha modificato il meccanismo alla base dei mutui fissi al 100% per i giovani, che a fine 2022 erano scomparsi dal mercato a causa della crescita dei tassi di interesse: a differenza di quanto succedeva prima, ora il TEG – Tasso Effettivo Globale può  superare il TEGM – Tasso Effettivo Globale Medio, pubblicato dal Mef. Le banche hanno quindi ricominciato a proporre questo tipo di finanziamento per chi rientra nella giusta fascia d’età.

Non solo: con la nuova Legge di Bilancio è stata prorogata fino al 30 giugno 2023 la possibilità di chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 (ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori) che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Per gli under 36 è prevista inoltre, per tutto il 2023, l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di rogito, il riconoscimento di un credito d’imposta per chi compra da impresa soggetta ad Iva e l’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo. In alternativa, i giovani possono valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap.

Fondo Gasparrini per i mutui prima casa

Un’altra novità riguarda il Fondo Gasparrini. Come già successo nella prima fase dell’emergenza Covid-19, anche per il 2023 la possibilità di accesso è stata allargata a una platea più ampia, grazie a uno stanziamento di 430 milioni di euro. Attraverso questo fondo possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro, i liberi professionisti o le partite Iva con difficoltà economiche, le cooperative edilizie.

Mutuo rinegoziabile da variabile a fisso

Con il 2023 è tornata in vigore, infine, una legge del 2012, che prevede la possibilità di rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso. Un’opzione prevista solo su finanziamenti fino a 200mila euro, per mutuatari con Isee non superiore a 35mila euro e senza ritardi nei pagamenti. Infine, è possibile godere di uno sconto fiscale del 50% sull’Iva per l’acquisto dalle imprese costruttrici di abitazioni in classe energetica A e B, effettuato entro il 31 dicembre 2023.

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