Non c’è nove senza dieci. Dopo aver alzato il costo del denaro di 25 punti base nell’ultimo meeting del 27 agosto, il direttivo della Banca centrale europea dovrebbe continuare a intervenite sul livello dei tassi della zona euro con un nuovo aumento nel mese di settembre, il decimo dall’avvio della fase rialzista. Sono almeno queste le prospettive che stanno iniziando a scontare i mercati dopo aver ascoltato le parole di Christine Lagarde, presidente della Bce, che ha messo in guardia su possibili nuovi aumenti dei tassi per contenere l’inflazione ancora troppo elevata. Se è vero, infatti che il costo della vita si è portato a giugno al 6,4% in Italia e al 5,5% in Europa, è vero anche che il livello attuale si discosta ancora molto dal target Bce del 2% imponendo cautela su possibili nuovi interventi sul livello dei saggi. Nel frattempo, l’ultimo rialzo dello 0,25% di fine luglio era già stato in buona parte scontato dai mercati. L’Euribor a un mese era infatti passato dal 3,21% del primo di giugno al 3,47% del 24 luglio mentre l’Euribor 3 mesi dal 3,46% al 3,71%. “Questo nuovo intervento sul costo del denaro sta avendo ripercussioni abbastanza limitate sulle rate dei mutui”, ha sottolineato Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. “Nel caso di un finanziamento ipotecario da 100.000 euro, un aumento dello 0,25% comporta infatti un aumento della rata mensile che va dai 12 euro per le durate medio/brevi ai 14 euro per le durate più lunghe”.
I tassi dei mutui oggi
Nel corso del tempo le mosse della Bce hanno avuto un impatto non solo sui mutui a tasso variabile direttamente legati a questo indice, ma anche su quelli legati agli altri indici, come Irs ed Euribor. Per il mese di settembre non è escluso un nuovo ritocco al rialzo del tasso Bce, ma complessivamente la crescita dei tassi di interesse sta rallentando e ci si avvia verso una fase di plateau, determinata anche dalla speranza che questa stagione si stia avvicinando al termine e che nel 2024 possa iniziare la discesa. Come ha affermato Francois Villeroy de Galhau, governatore della Banca di Francia e membro del consiglio direttivo della Banca centrale europea (BCE), “raggiungeremo presto il punto più alto dei tassi di interesse. Ma non sarà un picco, piuttosto sarà un plateau alto, sul quale dovremo rimanere per un tempo sufficientemente lungo per trasmettere pienamente tutti gli effetti della politica monetaria”. Nell’imminente non c’è quindi da aspettarsi una discesa repentina nei tassi, ma una fase di stabilizzazione, come già stanno facendo i parametri di indicizzazione che guardano al lungo periodo, da qualche tempo in rallentamento, come l’IRS, l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso. Questo è stato il primo tasso d’interesse ad aumentare nella primavera 2022 per poi stabilizzarsi sostanzialmente attorno al 3%. Per esempio, a fine gennaio 2022 l’Irs 10 anni valeva +0,4%, ad aprile 2023 +2,9% e a fine luglio si attesta su +3,1%. Lo stesso si può dire per l’Irs 20 anni, che a fine febbraio segnava +3% e ora +2,95%. Gli Irs che guardano al futuro più lontano, ovvero 25, 30 e 40 anni, hanno invece un valore più basso, rispettivamente +2,80%, +2,77% e +2,51%, segno ulteriore della speranza di un rallentamento dei tassi. Una situazione anomala rispetto al solito, perché normalmente i finanziamenti a lunga e lunghissima durata sono i più costosi. Risultato? Un mutuo a tasso fisso attualmente parte da un costo del 3%, grazie ad interessanti campagne promozionali che premiano aspetti come lunghe durate, importi elevati ed abitazioni in classe energetica A o B, per cui sono previste importanti riduzioni sullo spread e sulle spese di istruttoria.
“Per fare un esempio, oggi un mutuo trentennale di 100.000 euro con TAN +3,25% porta a una rata di 435 euro, mentre un mutuo ventennale, quindi più breve, per la stessa cifra e TAN +3,55% determina una rata di 582 euro, quindi circa 150 euro in più”, continua Spiezia secondo cui, in questo periodo, anche chi potrebbe permettersi di pagare una rata più elevata con un mutuo di media durata, ha la convenienza a stipulare un finanziamento a lunga durata e accantonare mensilmente la quota risparmiata. Procedendo poi con estinzioni parziali o totali, che hanno costo zero, si potrà chiudere il prestito prima della sua naturale scadenza, con un buon risparmio complessivo sugli interessi.
Contrariamente all’Eurirs, l’Euribor, ovvero l’indice più diffuso per i mutui a tasso variabile, è aumentato più lentamente nel corso del 2022, passando dal terreno negativo a quello positivo soltanto nel mese di agosto, quando ha cominciato la sua corsa al rialzo. A fine estate 2022 la differenza tra fisso e variabile ha cominciato a ridursi gradualmente, finché la forbice tra i due valori è diventata quasi inesistente. Una situazione piuttosto anomala, dato che il tasso variabile di solito è inferiore al tasso fisso (motivo per cui, secondo alcuni analisti, il tasso fisso è destinato ad aumentare in modo da riequilibrare la situazione). Oggi l’Euribor a un mese vale +3,55%, l’Euribor a 6 mesi +3,95%, l’Euribor 12 mesi +4,11%. Di conseguenza, attualmente il tasso variabile va oltre il 4% con una considerevole differenza rispetto al tasso fisso.
“Dobbiamo aspettarci che la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile possa salire ancora un po’”, ha avvertito Spiezia. “Calcolando che negli ultimi 12 mesi c’è già stato un aumento medio di oltre 200 euro, chi ha questo tipo di finanziamento in corso può quindi valutare con la propria banca la possibilità di rinegoziare il mutuo, passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi, come previsto dalla legge di bilancio per il 2023, oppure può chiedere una surroga verso il tasso fisso a un nuovo istituto di credito, in modo da mettersi al riparo dal rischio di ulteriori rialzi”.
Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni
Quale sarà l’evoluzione nei prossimi mesi? Secondo le previsioni dell’Ufficio Studi di Telemutuo i tassi d’interesse non avranno più l’andamento galoppante visto finora, ma per il 2023 sarà comunque difficile ipotizzare una discesa del costo del denaro.
È anche vero che, in una fase così delicata, è molto difficile fare previsioni a lungo termine e bisogna quindi valutare attentamente i mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo che in negativo. Le proiezioni per i prossimi cinque anni al momento segnano un Euribor 3 mesi, oggi intorno al 3,71%, pari a +3,56% a dicembre 2023, +2,68% a dicembre 2025, +2,76% a dicembre 2027, +2,71% a dicembre 2028.
“Comprare casa resta ancora conveniente. Iin generale stiamo parlando di tassi d’interesse vantaggiosi rispetto all’andamento storico, come emerge dal rapporto mensile dell’Abi, l’Associazione banche italiane, secondo cui a giugno 2023 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni si attestava al 4,27% valore quasi doppio rispetto al 2,05% di giugno 2022 ma ben al di sotto del 7,72% di fine 2007”, sottolinea Spiezia.
Mutuo a tasso fisso o variabile?
In questo scenario come individuare il tasso più conveniente? Oggi la maggior parte dei mutuatari si rivolge verso il tasso fisso per tutelarsi dal rischio di possibili, ulteriori rialzi della rata a seguito dell’aumento atteso del costo del denaro in Europa.
«Anche se il costo del mutuo a tasso fisso è più che triplicato in 12 mesi, si attesta su livelli ancora molto lontani rispetto a quelli osservati prima del 2010», ha avvertito Spiezia. «Il discorso vale a maggior ragione se si considera l’attuale contesto inflattivo: negli ultimi 10 anni, infatti, i tassi fissi si sono mantenuti sempre al di sopra rispetto alla svalutazione del denaro, e solo negli ultimi mesi si è verificata questa situazione anomala in cui il livello dei saggi risulta nettamente inferiore rispetto al tasso di inflazione».
Oltre al tasso variabile puro, sul mercato sono comunque disponibili alcune soluzioni alternative, che, pur avendo un tasso variabile, permettono di limitare e gestire gli aumenti del costo del denaro, ovvero il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo con Cap (tetto massimo), il mutuo misto o con opzione.
Le altre tipologie di mutuo
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare al momento della scelta del rimborso ideale per finanziare l’acquisto di una casa o la sua ristrutturazione. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste il mutuo green, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia, oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni. Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus 110%, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.
Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, esiste sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che, in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può rappresentare la strada da percorrere per chi vuole tutelarsi dal rischio di nuovi aumenti dei tassi passando a un mutuo a tasso fisso o a un variabile con cap.
Mutuo giovani, meglio affrettarsi
Per i giovani in cerca di una casa, parte delle agevolazioni previste dal governo per gli under 36 sono state prorogate al 30 settembre ma non c’è ancora visibilità su cosa potrebbe succedere dopo quella data.
Ancora poche settimane, dunque, per chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del prestito concesso, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 (ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori) che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore Isee non superiore a 40.000 euro annui.
Per poter presentare la richiesta a Consap entro il 30 settembre è però necessario avere già individuato l’immobile ed avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.
Per gli under 36 è comunque prevista per tutto il 2023 l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di rogito, il riconoscimento di un credito d’imposta per chi compra da impresa soggetta ad Iva e l’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo. In alternativa, i giovani possono valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap.
Fondo Gasparrini per i mutui prima casa
Un’altra novità riguarda il Fondo Gasparrini. Come già successo nella prima fase dell’emergenza Covid-19, anche per il 2023 la possibilità di accesso è stata allargata a una platea più ampia, grazie a uno stanziamento di 430 milioni di euro. Attraverso questo fondo possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro, i liberi professionisti o le partite Iva con difficoltà economiche, le cooperative edilizie.
Mutuo rinegoziabile da variabile a fisso
Con il 2023 è tornata in vigore, infine, una legge del 2012, che prevede la possibilità di rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso. Un’opzione prevista solo su finanziamenti fino a 200mila euro, per mutuatari con Isee non superiore a 35mila euro e senza ritardi nei pagamenti. Infine, è possibile godere di uno sconto fiscale del 50% sull’Iva per l’acquisto dalle imprese costruttrici di abitazioni in classe energetica A e B, effettuato entro il 31 dicembre 2023.
