La giungla degli affitti brevi alla prova delle nuove leggi in materia

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Il 29 febbraio 2024, il Parlamento Europeo ha adottato in via definitiva i nuovi requisiti sulle modalità di raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione a breve termine. Questo regolamento, approvato con 493 voti favorevoli, 14 contrari e 33 astensioni, entrerà in vigore dopo due anni dalla sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’UE. Parallelamente, la Legge di bilancio 2024 e il collegato “Decreto Anticipi” hanno introdotto modifiche normative significative per le locazioni brevi a scopo turistico e il regime fiscale applicabile.

Obiettivi del nuovo regolamento UE e della legge italiana. Il nuovo regolamento UE mira a promuovere un’economia delle piattaforme online trasparente e responsabile, proteggendo i consumatori dalle offerte fraudolente. La legge di bilancio italiana, invece, ha introdotto nuove aliquote per il regime fiscale della “Cedolare Secca” e obblighi di segnalazione per i locatori che operano in forma imprenditoriale. Nonostante queste normative, la regolamentazione dei Property Manager rimane un punto critico.

La situazione in Italia. In Italia, il mercato degli affitti brevi è molto attivo, con il paese che si colloca al terzo posto dopo Stati Uniti e Francia per numero di unità immobiliari proposte in affitto breve su Airbnb. Circa 300 mila case e appartamenti completi e 100 mila stanze in immobili condivisi sono disponibili per affitti brevi. Nonostante l’introduzione delle nuove normative, l’impatto sul numero di unità disponibili non è immediato, anche se potrebbe scoraggiare nuovi ingressi nel settore.

La figura del Property Manager. In questo contesto economico e normativo, emerge l’importanza della figura del Property Manager, o “gestore di proprietà”, un ruolo cruciale nel mercato degli affitti brevi, che resta però privo di regolamentazione specifica. Il Property Manager gestisce la locazione di immobili per conto dei proprietari, occupandosi di prenotazioni, manutenzione e comunicazione con gli ospiti. La mancanza di standard ufficiali per questa professione crea un panorama eterogeneo, dove chiunque può definirsi Property Manager, indipendentemente dalla formazione o dall’esperienza.

Il modello di business del Rent to Rent, in cui un intermediario prende in affitto una proprietà e la subaffitta a terzi, sempre più spesso si interseca con l’attività dei Property Manager. Questi professionisti devono gestire non solo gli aspetti operativi della locazione, ma anche le complesse dinamiche normative e fiscali. Le nuove leggi europee e italiane, sebbene mirino a regolamentare il mercato e a garantire trasparenza, non affrontano direttamente la regolamentazione della figura del Property Manager, lasciando un vuoto significativo. Inoltre, i numeri dei professionisti che si occupano stabilmente di questa attività in maniera preminente non è certificata: secondo le stime delle associazioni di settore il numero di operatori professionali supera le 20mila unità, mentre, secondo altre fonti sarebbero molti di più i professionisti che operano nel settore gestendo un patrimonio immobiliare a scopi turistici di oltre 650mila abitazioni.

Francesca Rizzo, una delle prime donne italiane che ha iniziato a operare sul mercato degli affitti brevi e, dal 2019, è titolare di un’accademia di formazione specifica per la preparazione nell’attività del Rent to Rent, è lapidaria: «Le nuove norme rappresentano uno strumento molto utile per purificare il mercato. I primi risultati saranno apprezzabili tra la fine di quest’anno e l’inizio del 2025. Ma il “Decreto Anticipi” –continua-, nonostante le buone intenzioni, non risolve del tutto il problema degli affitti brevi che va incanalato nella professionalizzazione dei soggetti attraverso una sorta di certificazione delle competenze. Introdurre un patentino che attesti le competenze dei Property Manager aiuterebbe di molto il mercato. Nel decreto Legge appena approvato era stato proposto di istituire un codice Ateco ad hoc per i Property Manager che, al momento, utilizzano quello più generico di “gestione di condomini e immobili per conto di terzi” . Poi, la proposta è caduta nel nulla e non è stata inserita. Avrebbe di certo aiutato a fare un po’ di chiarezza sulla reale composizione di questa figura professionale che sta operando in un mercato che vale oltre un miliardo e mezzo di euro».

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