«Stiamo vincendo la battaglia contro l’inflazione e salvo sorprese, salvo choc, il rialzo dei nostri tassi di riferimento è terminato». Parole molto chiare quelle del governatore della Banca di Francia, François Villeroy de Galhau, che ha però smorzato subito i facili entusiasmi sottolineando che è «troppo presto per parlare di ribasso dei tassi». Il banchiere ha escluso infatti una riduzione dei saggi nell’immediato futuro. «Arriverà il giorno del taglio dei tassi in cui tutti saranno convinti che l’inflazione tornerà al 2%», ha aggiunto il membro del board della Bce, indicando che i tempi potrebbero essere maturi al più tardi nel 2025. Le parole di Villeroy de Galhau hanno portato un po’ di chiarezza sul corso futuro della politica monetaria europea dopo le indicazioni criptiche pervenute dal presidente della Bce, Christine Lagarde, a margine del meeting del 26 ottobre che ha decretato tassi invariati al 4,50%. «Sulla base della nostra attuale valutazione – aveva detto Lagarde –, riteniamo che i tassi siano a livelli che, mantenuti per un periodo sufficientemente lungo, forniranno un contributo sostanziale al tempestivo ritorno dell’inflazione al nostro obiettivo. Le nostre decisioni future garantiranno che i tassi di interesse chiave della Bce saranno fissati a livelli sufficientemente restrittivi per tutto il tempo necessario a garantire un rendimento così tempestivo». Tirando le somme, sembra dunque ormai chiaro che i vertici della Banca centrale europea appaiano soddisfatti del cammino ribassista intrapreso dalla corsa dei prezzi nella zona euro. Ma prudenzialmente preferiscono pensare a un 2024 di tassi fermi per consolidare il ribasso dell’inflazione piuttosto che lanciarsi in possibili riduzioni del costo del denaro per sostenere la ripresa dell’economia.
I tassi dei mutui oggi
Per quanto riguarda i mutui casa, nell’ultimo anno e mezzo le mosse della Bce hanno avuto un impatto non solo sui finanziamenti a tasso variabile ma anche su quelli legati agli altri indici, come Irs ed Euribor, che sono cresciuti rapidamente, per poi iniziare a rallentare. L’Irs, per esempio, è stato il primo tasso ad aumentare nella primavera 2022, per poi stabilizzarsi attorno al 3%. A fine gennaio 2022 l’Irs 10 anni valeva +0,4%, ad aprile 2023 +2,9% e a inizio novembre si attesta su +3,25%. Lo stesso si può dire per l’Irs 20 anni, che a fine febbraio segnava +3% e ora +3,28%. Mentre gli Irs che guardano al futuro più lontano, ovvero 25, 30 e 40 anni, hanno oggi un valore più basso, rispettivamente +3,16%, +3,06% e +2,88%, segno della speranza di un rallentamento dei tassi. Una situazione anomala rispetto al solito, visto che normalmente i finanziamenti a lunga e lunghissima durata risultano i più costosi.
«Un mutuo a tasso fisso attualmente parte da un TAN attorno al +3,4%, grazie a interessanti campagne promozionali che premiano aspetti come la giovane età dei mutuatari (meno di 36 anni) e la classe energetica elevata (A o B), per cui sono previste importanti riduzioni sullo spread e sulle spese di istruttoria», spiega Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «Per fare un esempio, oggi un mutuo ventennale di 100.000 euro con TAN +3,40% porta a una rata di 574,83 euro, mentre un mutuo trentennale per la stessa cifra e TAN +3,70% determina una rata di 460 euro». Secondo Spiezia, anche chi potrebbe permettersi di pagare una rata più elevata con un mutuo di media durata, dovrebbe considerare la possibilità di stipulare un finanziamento a lunga durata e accantonare mensilmente la quota risparmiata. Procedendo poi con estinzioni parziali o totali, che hanno costo zero, si potrà chiudere il prestito prima della sua naturale scadenza, con un buon risparmio complessivo sugli interessi.
Contrariamente all’Irs, l’Euribor ovvero l’indice più diffuso per i mutui a tasso variabile, è aumentato più lentamente nel corso del 2022, passando dal terreno negativo a quello positivo soltanto nel mese di agosto.
A fine estate 2022 la differenza tra fisso e variabile ha cominciato a ridursi gradualmente, finché la forbice tra i due valori è diventata inesistente e poi è addirittura aumentata in direzione opposta: anche in questo caso si tratta di una situazione piuttosto anomala che perdura da tempo, dato che il tasso variabile di solito è inferiore al tasso fisso. A inizio novembre 2023, l’Euribor 1mese valeva +3,883%, l’Euribor 3mesi +3,974%, l’Euribor 6mesi +4,072%, l’Euribor 12mesi +4,012%%.
«La rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile è destinata a stabilizzarsi, calcolando che negli ultimi 12 mesi c’è già stato un aumento medio di almeno 200 euro a seconda dei casi», continua Spiezia. «Chi ha questo tipo di finanziamento in corso può valutare con la propria banca la possibilità di rinegoziare il mutuo, passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi, come previsto dalla legge di bilancio per il 2023, oppure può chiedere una surroga verso il tasso fisso a un nuovo istituto di credito, in modo da mettersi al riparo dal rischio di ulteriori rialzi».
Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni
Quale sarà l’evoluzione nei prossimi mesi? Secondo le previsioni dell’Ufficio Studi di Telemutuo i tassi d’interesse non avranno più l’andamento galoppante visto finora, ma per il 2023 e forse anche per tutto il 2024 sarà comunque difficile ipotizzare una discesa del costo del denaro, alla luce anche delle ultime dichiarazioni da parte dei vertici della Bce.
È anche vero che, nella fase attuale, è molto difficile fare previsioni a lungo termine. Bisogna quindi valutare attentamente i mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo che in negativo.
Comprare casa resta tuttavia conveniente, perché in generale stiamo parlando di tassi d’interesse vantaggiosi rispetto all’andamento storico, come emerso dal rapporto mensile dell’Abi: a settembre 2023 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 4,23% (più che raddoppiato rispetto al 2,05% di giugno 2022), ma a fine 2007 era addirittura del 5,72%.
La grande propensione degli italiani all’acquisto dell’abitazione, sia per uso proprio sia come investimento, potrebbe eventualmente favorire nei prossimi mesi una maggiore concorrenza nel mercato dei mutui e un abbassamento dei prezzi nel settore immobiliare.
Mutuo a tasso fisso o variabile?
In questo scenario, come individuare il tasso più conveniente? Oggi la maggior parte dei mutuatari si rivolge verso il tasso fisso per tutelarsi dal rischio di possibili, ulteriori rialzi della rata a seguito dell’aumento del costo del denaro in Europa. Nonostante questo, sono sempre di più gli istituti di credito interessati a dirottare i propri clienti verso il tasso variabile, più remunerativo e meno vincolante per i bilanci delle banche.
“Vista l’incertezza sull’andamento dei tassi di interesse e le difficoltà riscontrate dalla Bce nel contenimento dei livelli di inflazione in Europa, al momento la soluzione più indicata per chi vuole acquistare una casa è sicuramente il mutuo a tasso fisso”, avverte Spiezia. “Qualora il trend del costo del denaro Ue dovesse invertire la rotta, sarà sempre possibile ricorrere allo strumento della surroga (gratuito per il mutuatario) trasformando il finanziamento a tasso fisso in un mutuo a tasso variabile. Per chi invece volesse seguire un approccio prudenziale fin da subito, esiste la possibilità di sottoscrivere un mutuo con tasso rinegoziabile che, per contratto, offre la possibilità al mutuatario di rivedere le condizioni del proprio finanziamento a scadenze predeterminate di 5 o 10 anni a seconda delle offerte delle singole banche”.
Oltre al tasso variabile puro, sul mercato sono infatti disponibili alcune soluzioni alternative, che, pur avendo un tasso variabile, permettono di limitare e gestire gli aumenti del costo del denaro, ovvero il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo con Cap (tetto massimo), il mutuo misto o con opzione.
Le altre tipologie di mutuo
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare al momento della scelta del rimborso ideale per finanziare l’acquisto di una casa o la sua ristrutturazione. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste il mutuo green, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia, oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni. Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus 110%, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.
Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, esiste sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che, in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può rappresentare la strada da percorrere per chi vuole tutelarsi dal rischio di nuovi aumenti dei tassi passando a un mutuo a tasso fisso o a un variabile con cap.
Mutuo giovani, scadenza rimandata a fine anno
Per i giovani in cerca di una casa ci sono buone notizie: le agevolazioni previste dal governo per gli Under 36 dovrebbero essere confermate per tutto il prossimo anno, come previsto dalla manovra 2024. Nell’attesa, il 31 dicembre 2023 resta è l’attuale termine massimo per chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli Under 36 (ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori) che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore Isee non superiore a 40.000 euro annui.
Per poter presentare la richiesta a Consap entro il 31 dicembre è però necessario avere già individuato l’immobile ed avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.
Per gli under 36 è prevista per tutto il 2023 anche l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di rogito, il riconoscimento di un credito d’imposta per chi compra da impresa soggetta ad Iva e l’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo. In alternativa, i giovani possono valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap.
Fondo Gasparrini per i mutui prima casa
Un’altra novità riguarda il Fondo Gasparrini. Come già successo nella prima fase dell’emergenza Covid-19, anche per il 2023 la possibilità di accesso è stata allargata a una platea più ampia, grazie a uno stanziamento di 430 milioni di euro. Attraverso questo fondo possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro, i liberi professionisti o le partite Iva con difficoltà economiche, le cooperative edilizie.
Mutuo rinegoziabile da variabile a fisso
Con il 2023 è tornata in vigore, infine, una legge del 2012, che prevede la possibilità di rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso. Un’opzione prevista solo su finanziamenti fino a 200mila euro, per mutuatari con Isee non superiore a 35mila euro e senza ritardi nei pagamenti. Infine, è possibile godere di uno sconto fiscale del 50% sull’Iva per l’acquisto dalle imprese costruttrici di abitazioni in classe energetica A e B, effettuato entro il 31 dicembre 2023.
Sconto fiscale per case green
Infine, è possibile godere di uno sconto fiscale del 50% sull’Iva per l’acquisto dalle imprese costruttrici di abitazioni in classe energetica A e B, effettuato entro il 31 dicembre 2023. Come già anticipato, in questo caso è anche possibile stipulare un mutuo green, in questo momento particolarmente interessante: sulla scia del gradimento riscosso dagli immobili con prestazioni energetiche elevate, infatti, vari istituti di credito hanno avviato campagne promozionali che prevedono una riduzione dello spread pari a 0,35-0,40% rispetto al tradizionale sconto di 0,10%. Un’offerta che si rivela conveniente, soprattutto sul lungo periodo: considerando per esempio con un mutuo da 100.00 euro con durata 20 o 30 anni si può ottenere una riduzione della rata di circa 20 euro al mese, che alla fine del piano di ammortamento porterà ad un risparmio complessivo rispettivamente di circa 5.000 e 7.000 euro.
