Luci e ombre sul mercato dei mutui. Se da una parte il costante aumento del costo del denaro in Europa ha iniziato a dare i primi effetti sul versante del contenimento dell’inflazione, dall’altro le vicende sui fallimenti bancari d’Oltreoceano e il salvataggio in extremis di Credit Suisse da parte di Ubs hanno fatto addensare nuove nubi sul Vecchio continente mettendo a dura prova la capacità della Bce di interrompere il cammino di politica monetaria restrittiva. Un percorso iniziato nel mese di luglio dell’anno scorso che ha messo fine al periodo di tassi zero inanellando una lunga sequela di rialzi del costo del denaro in meno di un anno. L’ultimo proprio il 16 marzo scorso che ha portato il livello dei tassi in Europa al 3,50%. Decisioni forti, ma necessarie per assicurare il ritorno dell’inflazione verso il target del 2% nel medio periodo rispetto ai livelli attuali ancora troppo elevati: 9,2% il costo della vita in Italia a febbraio 2023, in graduale rallentamento rispetto al 10% di gennaio 2023 e all’11,6% di dicembre 2022. Una tendenza confermata anche dall’inflazione tedesca che a marzo è calata al 7,4% rispetto all’8,7% dei mesi precedenti. Molti i punti interrogativi sulle possibili mosse del direttivo di Francoforte anche se il consenso degli analisti è per nuove moderate limature al rialzo dei tassi di Eurolandia di qui a fine anno con evidenti ricadute sul costo dei mutui.
I tassi dei mutui oggi
L’ultimo rialzo del costo del denaro deciso dalla Bce nel mese di marzo sta generando un impatto evidente non soltanto sui mutui a tasso variabile, direttamente legati a questo indice, ma anche su quelli legati all’indice Euribor, anche se la crescita rispetto a un mese fa non risulta oggi così marcata come in passato. E questo, in parte perché la manovra era già attesa, e quindi già parzialmente scontata dai mercati, e in parte perché la crisi bancaria negli Usa e in Ue ha generato la speranza che la stagione dei rialzi dei tassi, da parte della Bce e della Federal Reserve, stia volgendo al termine.
Nell’ultimo mese, i parametri di indicizzazione che guardano al lungo periodo, come l’Irs (indice di riferimento per i mutui a tasso fisso), hanno segnato un rallentamento nella crescita. A fine gennaio 2022, per esempio, l’indice Irs a 10 anni si attestava a 0,4%, valore salito fino al 3,1% nel mese di febbraio scorso per poi invertire la rotta scendendo a 2,9% alla fine di marzo scorso. Lo stesso si può dire per l’Irs a 20 anni, sceso a fine marzo a 2,75% rispetto al 3,08% di febbraio. Risultato: per sottoscrivere un mutuo a tasso fisso bisogna mettere in conto oggi un costo di circa il 3,3%, a seconda delle offerte delle banche.
«Gli indici Irs che guardano al futuro più lontano, ovvero a 25 e 30 anni, presentano un valore ancora più basso rispetto a quello a medio termine (10 o 20 anni), attestandosi rispettivamente al 2,6% e al 2,4%», ha avvertito Angelo Spiezia, Amministratore Delegato di Telemutuo. «Questo rende conveniente stipulare oggi un finanziamento ipotecario di lunga e lunghissima durata, a differenza di quanto avviene di solito nel mercato dei mutui».
Contrariamente all’Irs, l’Euribor, ovvero l’indice più diffuso per i mutui a tasso variabile, è aumentato più lentamente nel corso del 2022, passando da valori negativi a positivi soltanto nel mese di agosto, quando ha cominciato la sua corsa al rialzo. A fine estate 2022, la differenza tra fisso e variabile ha cominciato a ridursi gradualmente, finché la forbice tra i due indicatori è diventata inesistente. Una situazione piuttosto anomala, dato che il tasso variabile risulta di solito inferiore rispetto al tasso fisso. Oggi l’Euribor a 1 mese vale il 2,9% e quello a 6 mesi il 3,2%, entrambi in aumento di circa mezzo punto percentuale rispetto a un mese fa. Solo l’Euribor a un anno non ha registrato alcuna variazione al rialzo. Al contrario, l’indicatore ha segnato una contrazione dal 3,6% al 3,5%, a conferma del fatto che nel giro di un anno i mercati si attendono uno stop al rialzo dei tassi.
«Dobbiamo attenderci un ulteriore rialzo della rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile», ha avvertito Spiezia. «Considerando che negli ultimi 12 mesi c’è già stato un aumento medio di oltre 200 euro sul costo della rata pagata dalle famiglie italiane in possesso di un mutuo, chi aveva sottoscritto un finanziamento ipotecario a tasso variabile potrebbe adesso valutare con la propria banca la possibilità di rinegoziare il mutuo, passando al tasso fisso senza costi aggiuntivi, come previsto dalla Legge di Bilancio per il 2023. Oppure richiedere una surroga verso il tasso fisso a un nuovo istituto di credito, in modo da mettersi al riparo dal rischio di ulteriori rialzi».
Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni
Quale sarà l’evoluzione nei prossimi mesi? Secondo le previsioni dell’Ufficio Studi di Telemutuo i tassi d’interesse continueranno probabilmente a crescere in Europa ancora un po’, sospinti dal necessario contenimento del costo della vita. Per il 2023, comunque, difficilmente si potrà ipotizzare una discesa del costo del denaro rispetto ai livelli osservati adesso.
È anche vero che, in una fase così delicata, è molto difficile fare previsioni a lungo termine e bisogna quindi valutare attentamente i mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo che in negativo. Le proiezioni per i prossimi 5 anni segnano un Euribor 3 mesi pari all’incirca al 3,9% a dicembre 2023, per poi attestarsi al 3% sia a dicembre 2025 che a dicembre 2027.
Mutuo a tasso fisso o variabile?
In questo scenario come individuare il tasso più conveniente? Oggi la maggior parte dei mutuatari si rivolge verso il tasso fisso per tutelarsi dal rischio di possibili, ulteriori rialzi della rata a seguito dell’aumento atteso del costo del denaro in Europa.
«Anche se il costo del mutuo a tasso fisso è più che triplicato in 12 mesi, si attesta su livelli ancora molto lontani rispetto a quelli osservati prima del 2010», ha continuato Spiezia. «Il discorso vale a maggior ragione se si considera l’attuale contesto inflattivo: negli ultimi 10 anni, infatti, i tassi fissi si sono mantenuti sempre al di sopra rispetto alla svalutazione del denaro, e solo negli ultimi mesi si è verificata questa situazione anomala in cui il livello dei saggi risulta nettamente inferiore rispetto al tasso di inflazione».
Oltre al tasso variabile puro, sul mercato sono comunque disponibili alcune soluzioni alternative, che, pur avendo un tasso variabile, permettono di limitare e gestire gli aumenti del costo del denaro, ovvero il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo con cap (tetto massimo), il mutuo misto o con opzione.
Le altre tipologie di mutuo
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare al momento della scelta della tipologia ideale per finanziare l’acquisto di una casa o la sua ristrutturazione. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste il mutuo green, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia, oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni. Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus 110%, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.
Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, esiste sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che, in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può rappresentare la strada da percorrere per chi vuole tutelarsi dal rischio di nuovi aumenti dei tassi passando a un mutuo a tasso fisso o a un variabile con cap.
Mutuo giovani: torna il tasso fisso al 100%
Notizie positive, invece, per quanto riguarda i mutui per under 36, molto richiesti negli ultimi anni, grazie agli importanti sgravi fiscali previsti dal governo per aiutare i giovani a comprare casa.
Con la Legge di Bilancio 2023 è stata prorogata fino al 30 giugno la possibilità di chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 (ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori) che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore Isee non superiore a 40.000 euro annui.
Chi vuole cogliere questa opportunità, deve muoversi per tempo, perché per poter presentare la richiesta a Consap entro il 30 giugno è necessario avere già individuato l’immobile e avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.
Per gli under 36 è inoltre prevista per tutto il 2023 l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di rogito, il riconoscimento di un credito d’imposta per chi compra da impresa soggetta ad Iva e l’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo.
In alternativa, i giovani possono valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap.
Fondo Gasparrini per i mutui prima casa
Un’altra novità riguarda il Fondo Gasparrini. Come già successo nella prima fase dell’emergenza Covid-19, anche per il 2023 la possibilità di accesso è stata allargata a una platea più ampia, grazie a uno stanziamento di 430 milioni di euro. Attraverso questo fondo possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro, i liberi professionisti o le partite Iva con difficoltà economiche, le cooperative edilizie.
Mutuo rinegoziabile da variabile a fisso
Con il 2023 è tornata in vigore, infine, una legge del 2012, che prevede la possibilità di rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso. Un’opzione prevista solo su finanziamenti fino a 200mila euro, per mutuatari con Isee non superiore a 35mila euro e senza ritardi nei pagamenti. Infine, è possibile godere di uno sconto fiscale del 50% sull’Iva per l’acquisto dalle imprese costruttrici di abitazioni in classe energetica A e B, effettuato entro il 31 dicembre 2023.
